Este texto normativo está levantando sentidas y lógicas suspicacias respecto la plena indemnidad del concepto de propiedad y particularmente de la propiedad de determinados objetos inmuebles susceptibles de ser adquiridos como forma de satisfacción patrimonial o como forma de satisfacción de una necesidad primaria como es la vivienda. El tratamiento doctrinal de la corrección del derecho de propiedad en general en su acepción absoluta data de mediados del siglo pasado debido fundamentalmente a los estudios del catedrático Hernández-Gil quien explicó las restricciones que debería operar provenientes, además, del propio concepto de propiedad, de la función social que esta facultad está llamada a cumplir, extendiéndose las limitaciones incluso al ámbito del mero acto posesorio.
El artículo 1 de la ley apartado 2 se refiere a que: con objeto de asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, será asimismo objeto de esta ley la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, en el marco de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda, atribuyendo a los poderes públicos la función de asegurar su adecuado cumplimiento, en el ámbito de sus respectivas competencias, a través de la aplicación de las medidas que legalmente procedan. Establece el deber esencial de destinar la vivienda a un uso habitacional.
En efecto la Ley de la Vivienda con el afán de favorecer el equilibrio entre la oferta de vivienda y la necesidad de residencia habitual en las zonas definidas como de mercado residencial tensionado (aquellos municipios donde el precio del alquiler o de la vivienda es desproporcionado a lo que las familias pueden permitirse, especialmente debido a la poca oferta de vivienda disponible), admite la posibilidad de que, los poderes públicos con la finalidad de revertir tal situación, puedan modular, tanto el derecho de propiedad, como la libertad de empresa, cuando operen en el sector de la vivienda, desde el doble punto de vista de la función social que deben cumplir y del interés general, respectivamente (artículos 33.2, 38, 128.1 y 131.1 CE). Y ello sobre el trasfondo de la igualdad de todos los españoles en cualquier parte del territorio del Estado (artículo 139.1 CE) en los términos del artículo 14 CE y, en particular, de las personas y grupos sociales en situación de especial desventaja (artículo 48 CE) y los legítimos intereses de consumidores y usuarios, de acuerdo con el artículo 51.1 de la Constitución Española.
Dentro de este esquema adquiere un especial interés concretar cuál sea el verdadero sentido que el legislador quiera darle a la expresión “modulación”. Es un eufemismo la expresión modulación pues más bien podríamos pensar que se trata de la puerta que permita entrar en el ámbito privado de la propiedad de la vivienda y de la libertad de empresa. A donde se puede llegar no sólo llevando a cabo actos institucionales de privación de la misma sino también limitando, ralentizando o complicando las posibilidades de accionar los mecanismos de su defensa, por ejemplo el artículo 439 de la vigente LEC impide el buen fin de la demanda de desahucio si el demandante no adopta determinadas diligencias (se le exige un esfuerzo más) como incluir en la demanda de resolución contractual por impago de renta la forma en que el arrendatario podrían enervar el desahucio, esto es, qué compromisos de pago admitiría para que el arrendatario demandado regularizase su situación. Además el demandante si quiere que prospere su acción en mérito de la recuperación posesoria de un inmueble tiene que mencionar en la demanda si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, si el demandante es un gran tenedor de viviendas, extremo éste que acreditará mediante certificación expedida por el Registro de la Propiedad de los inmuebles que aparezcan a nombre del demandante; también se le exige que adjunte a la demanda documento acreditativo de la situación del vulnerabilidad o no del ocupante expedido por la administración competente previo consentimiento del demandado. Podríamos estar en presencia de una probatio diabolica. Consentimiento que juzgo muy difícil de obtener en la medida que pueda perjudicar a quien debe prestarlo.
La modulación debería aplicarse sobre la propiedad urbana, tal vez sobre los derechos subjetivos que den lugar al ius edificandi, más que sobre el resultado de esa edificabilidad lo que legitima la existencia de normas favorecedoras del acceso a la propiedad de ciertos bienes. Una cosa es destinar suelo público para la edificación de vivienda de propiedad pública para ser cedida con base en cualquier título que permita su disfrute a los particulares; otra cosa es la instrumentación de planes públicos en los que se contengan medidas de carácter financiero a fin de facilitar mediante subvenciones el acceso a la vivienda, y otra cosa muy distinta es privar del uso de sus propiedades a personas jurídicas y presionar a las personas físicas para que arrienden sus viviendas a personas sin ingresos. En el buen entendimiento de que la Administración, en la situación que se encuentra, vaya a poder garantizar esos pagos, como los de los justiprecios, salvo que siga tirando del déficit público o de los Fondos Next Generations.
Dos conceptos importantes a tener en cuenta al amparo de la reciente Ley.
A los efectos de la presente ley se entiende por “Residencia habitual” según el artículo 3. i) la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal (que refleja una situación de hecho) u otros medios válidos en derecho; y, por “Vivienda social”, la vivienda de titularidad pública destinada al alquiler, cesión o cualquier otra fórmula de tenencia temporal sujeta a limitaciones de renta o de venta y destinada a personas u hogares con dificultades para acceder a una vivienda en el mercado. También será considerada vivienda social aquella cuyo suelo sea de titularidad pública sobre el que se haya constituido derecho de superficie, concesión administrativa o negocio jurídico equivalente. … La vivienda social podrá gestionarse de manera directa por las administraciones públicas o entidades dependientes, por entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, o a través de fórmulas de colaboración público-privada, que sean compatibles con el carácter de la misma. Podrá tener la consideración de vivienda social de emergencia aquella vivienda social que esté destinada a atender situaciones de emergencia, ofreciendo solución habitacional a corto plazo y de forma temporal, con carácter universal y hasta que se provea de una vivienda alternativa permanente, a personas y familias en situación de pérdida o imposibilidad para acceder a una vivienda adecuada, independientemente de las condiciones documentales y administrativas de las personas afectadas.
En cuanto al concepto de Residencia habitual (que se identifica con el de vivienda) es necesario tener en cuenta dos aspectos; uno, la concreción propia de su concepto; y, dos, la acreditación del hecho residencial “por cualquier modo admitido en derecho”; es decir por cualquier medio probatorio, siendo los medios de prueba admitidos muy diferentes, algunos de escasa entidad argumentativa (por ejemplo, la factura de una pizzeria en la que se ha encargado un menú): documentos públicos, documentos privados, dictamen de peritos, interrogatorio de testigos. Y todo esto es susceptible de ser esgrimido en igualdad de condiciones por ocupante actual y por quien ha sido despojado.
El concepto utilizado de vivienda, se trata de un concepto demasiado restringido o limitado pues quedarían fuera de su ámbito aquellos tipos de alojamientos (espacios habitacionales) que no entrasen dentro del concepto estructural de “vivienda” (edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial). La vivienda hay que definirla como lugar en el que se vive. La RAE en su definición hace alusión a dos características principales del espacio físico la protección y el acondicionamiento: “Lugar protegido o construcción acondicionada para que vivan personas”. La AEAT nos indica lo que debe ser tenido como vivienda habitual, desde un principio de permanencia en el tiempo en el acto de residir en un sitio de manera efectiva y con carácter permanente.
Ante el aumento considerable de ocupaciones ilegales de inmuebles mediante actos de allanamiento de morada y usurpación de viviendas probablemente propiciados por alentar el empleo de cualquier medio con tal de satisfacer el fin consagrado constitucionalmente del derecho de todo ciudadano a una vivienda digna; deberían instrumentarse métodos adecuados para conseguir ese fin anhelante y además poner en funcionamiento el sistema de protección que debe ser inherente a la propiedad de viviendas, porque la vivienda debe ser objeto de una doble protección, por un lado, como bien patrimonial susceptible de ser adquirido por un titular y que debe ser respetado erga omnes y, por otro, por ser un elemento patrimonial con unas condiciones especiales susceptibles de una protección complementaria, pues se trata del lugar donde se desarrollan actividades tan esenciales para el desarrollo de la persona como la vivienda o habitación. Esto es, en cuanto objeto de titularidad dominical o simple posesión y en cuanto hogar familiar.
Con la nueva Ley se establecen una serie de medidas previas a la decisión judicial de desahucio como la aportación del título que justifique su situación posesoria que deberá presentar el ocupante en un plazo de 5 días desde que se interpusiera la demanda; también existe el deber de informar al ocupante de las administraciones encargadas de ocuparse de conseguir viviendas a quienes las necesiten por hallarse en situación de vulnerabilidad debiendo estarse a lo que la administración competente diligencia al respecto quedando suspendido el procedimiento por dos meses para que la administración evacue el trámite en caso de ser el demandante una persona física o 4 meses si es una persona jurídica (art 141. 6 y 7). Se determinan los criterios para apreciar la vulnerabilidad.
De esta forma la ley establece un estatuto de derechos y deberes de los propietarios de vivienda que atiende a las características de la propia vivienda y el edificio en que se enclava, del entorno urbano o rural y a las particularidades del titular del inmueble, aspectos todos ellos que inciden en la salvaguarda de la función social que debe ser inherente a la vivienda.
La ley favorece la creación de parques públicos que se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio en suelos de titularidad pública. Que también pueden estar integrados por viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en casos de ejecución hipotecaria.
En la disposición final primera se introducen también determinadas mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, se puede destacar la introducción de una prórroga extraordinaria de un año al término del contrato, que podrá solicitarse en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, así como el establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
